CoDT, késako ? Que faut-il retenir du Code de Développement Territorial ?

Le CoDT, pour Code du Développement Territorial est entré en vigueur le 1er juin 2017. Sa dénomination cryptique est l’un des nombreux acronymes auxquels il faudra vous familiariser pour digérer la lecture des règles sensées simplifier les procédures en matière d’urbanisme, pour “permettre aux Wallons et à la Wallonie de bâtir leur futur”.

Disons que d’un point de vue conceptuel, l’heure est à l’assouplissement des règles (vous lirez souvent la notion de “valeur indicative”), au dialogue (et aux réunions) et à la promotion des projets innovants, voire audacieux.

Le CoDT remplace le défunt CWATUP (Code Wallon d’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine), qui succéda en 2013 au CWATUPE (E pour Energie). Concédons qu’il y a au moins simplification de l’acronyme.


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Le Gouvernement wallon a édité un document qui détaille en 10 points la philosophie du projet. Vous pouvez découvrir ici cette introduction et, pour les plus courageux, le Code in extenso ici. Ne reculant devant aucun sacrifice, nous avons compulsé les deux documents. Voici l’essentiel à en retenir, ponctué de quelques perles.


1° Mieux planifier son projet grâce aux délais de rigueur.


En résumé, les autorités visent à garantir le respect de délais qui dépendront de la nature du projet. “Délai de rigueur” signifie juste “délai qui sera (enfin) respecté”. Si le collège communal ne respecte pas le délai, le dossier passera au Fonctionnaire délégué ou au Gouvernement. Le transfert de la patate chaude s’appelle la “saisine”. Donc on prévoit d’emblée la possibilité d’un dysfonctionnement…

Le Gouvernement garantit au porteur de projet la traçabilité de son dossier (via un outil informatique régional performant (sic)).

Il sera aussi possible de demander une réunion avec les autorités, pour préparer le terrain.

La saisine

Trois cas de figure.

1° le Collège n’a pas sollicité l’avis du Fonctionnaire délégué.
Si le Collège ne rend pas sa décision dans les délais, le Fonctionnaire délégué devient automatiquement compétent. Et s’il ne se prononce pas dans les délais, le dossier atterrit sur le bureau du Gouvernement qui devra se prononcer.

2° Si le Collège a sollicité l’avis du Fonctionnaire délégué, qui doit contenir une proposition motivée de décision, cette proposition vaudra décision définitive de permis si le Collège n’envoie pas sa décision dans le délai. Si jamais le Fonctionnaire délégué ne rend pas sa décision dans les délais, on passe le dossier au Gouvernement qui doit se prononcer.

3° Si le Collège a sollicité l’avis du Fonctionnaire délégué mais que celui-ci ne transmet pas son avis (et oui, ça peut arriver), on passera directement de la case Collège à la case Gouvernement si le Collège n’envoie pas sa décision dans le délai imparti.


Les délais (de rigueur)


Accrochez-vous.

Pour rappel, le CoDT a pour mission de simplifier les choses. On a donc 6 délais différents (de 30 à 130 jours) avec en bonus un prolongement éventuel de 30 jours à la demande du Collège ou du Fonctionnaire délégué, sans parler du délai pour vous envoyer l’accusé de réception…

En gros, plus il faut l’avis d’autrui plus ça dure, avec quelques subtilités dans l’importance accordée aux différents canaux.

Il y a d’abord deux situations de départ. Soit la décision revient au Collège communal, soit elle revient au Fonctionnaire délégué. Dans les deux cas de figure, le délai court SOIT à partir du jour de l’accusé de réception de la demande SOIT à partir de l’extinction du délai imparti pour envoyer cet accusé de réception (J+20).


1° Si c’est le Collège communal qui décide

30 jours si la demande ne requiert aucune mesure particulière de publicité, aucun avis d’instance consultative ni avis du Fonctionnaire délégué.

75 jours si la demande requiert soit des mesures particulières de publicité, soit l’avis d’instances consultatives soit l’avis du Fonctionnaire délégué.

115 jours si la demande requiert à la fois l’avis du Fonctionnaire délégué ET soit des mesures particulières de publicité soit l’avis d’instances consultatives.


2° Si c’est le Fonctionnaire délégué qui décide

60 jours si projet d’impact limité (à définir, suivant le tableau du CoDT) mais sans mesures particulières de publicité ni avis d’instances consultatives.

90 jours si la demande ne requiert ni des mesures particulières de publicité ni l’avis d’instances consultatives.

130 jours si la demande requiert soit des mesures particulières de publicité soit l’avis d’instances consultatives.

Le document du Gouvernement nous rappelle ensuite qu’il y avait en moyenne 45 jours de retard dans le cadre du CWATUP (cf supra pour la traduction). Le délai de rigueur promet de mettre un terme à ces retards.


2° Moins de règles contraignantes et plus d’orientations indiquant la voie à suivre.


Si tout cela vous paraît un peu nébuleux, on vous promet de vous aider, sans pour autant vraiment clarifier les choses, ce serait trop simple.

Afin d’introduire plus de souplesse dans la procédure (pour autoriser des projets audacieux sur le plan urbanistique(sic)), La plupart des paramètres d’aménagement du territoire auront désormais une valeur “indicative”. Il n’y aura plus que le Plan de secteur et une “partie” du Guide régional d’urbanisme qui auront une valeur réglementaire.

Evidemment il reste à définir la notion de “valeur indicative” VS réglementaire.


3° Les autorisations urbanistiques: lisibilité, simplification, sécurité juridique et prévisibilité.

L’idée est d’ici de permettre aux porteurs de projets de savoir ce qui est susceptible de passer la rampe, ou pas.

Bonne nouvelle, on nous annonce des dispenses de permis d’urbanisme élargies. Plus besoin de déclarer au préalable l’exécution de ce qui est dispensé de permis. Un tableau (que vous retrouverez à la page 179 du document intégral) rend la chose lisible et accessible. Dont acte.

Le CoDT clarifie aussi le champ d’application du permis d’urbanisme, les grands principes en matière de charges d’urbanisme et la notion de permis d’urbanisation, désormais requis lorsqu’on envisage de diviser un bien en minimum trois lots non bâtis, à des fins d’habitation.

Ceci dit, des dispenses de permis d’urbanisation sont aussi possibles, dans certains cas de figure.

On rappelle ici la notion de “réunion de projet” introduite par le CoDT, pour discuter d’un projet avant d’introduire une demande de permis.


4° Le Plan de secteur, colonne vertébrale d’un développement territorial plus efficace.

Il conserve sa nature réglementaire, pour que le territoire soit développé de façon harmonieuse.

Le CoDT introduit deux nouveaux types de zones urbanisables (et donc deux acronymes):

ZER: Zone d’Enjeu Régional, une zone multifonctionnelle où l’habitat peut être autorisé à titre complémentaire d’activités essentiellement économiques et communautaires.

ZEC: Zone d’Enjeu Communal, une zone mixte où en gros tout est possible, à condition d’avoir un sens pour la municipalité.

Il existe désormais une carte d’affectation (indicative) des sols qui traduit les grandes lignes des intentions d’aménagement du territoire.

Au rang des anecdotes on notera que la culture de sapin de Noël est désormais autorisée en zone forestière en tant qu’activité professionnelle, moyennant certaines conditions environnementales.

On retrouve aussi les éoliennes un peu partout, tant en zone d’activités économiques qu’en zone agricole et forestière, moyennant quelques différences en termes de distance par rapport aux infrastructures de communication et aux zones adjacentes.


5° Révisions du Plan de secteur et procédures conjointes: apporter des réponses rapides pour les projets structurants.

Une phrase intéressante: “si le plan de secteur a valeur réglementaire, il n’est pas figé pour autant”. Donc… tout est possible, moyennant des procédures simplifiées / rationalisées dans le CoDT. On vous épargne les détails, qui n’affectent pas a priori les habitations unifamiliales (dont la nature est indéniablement structurante, mais à un autre niveau).

6° Les schémas: des outils souples, pour traduire une vision territoriale.

Essayons de faire simple: le schéma, c’est la carte de référence du développement du territoire à une échelle donnée.

Il y a 4 schémas (pour 3 niveaux).

Le Schéma de Développement du Territoire, et son acronyme SDT. C’est la carte à l’échelle régionale.

Le Schéma du Développement Pluricommunal, ou SDP. C’est la carte à l’échelle d’un ensemble de communes.

Et vous l’aurez compris 2 schémas communaux, le SDC pour Schéma de Développement Communal et le SOL pour Schéma d’Orientation Local. La différence entre les deux réside dans le fait que le SDC porte sur toute la commune tandis que le SOL porte sur… une partie de la commune.

Encore une fois, on évoque la possibilité d’abroger des outils antérieurs et d’abroger les schémas lorsque leurs objectifs sont dépassés, afin d’éviter la “lasagne juridique” (sic). Bref, rien n’est figé dans le marbre.


7° Suivez le(s) guide(s)

En plus des schémas, on introduit des “guides”, qui abordent le sujet plus en profondeur. Ces guides remplacent les actuels règlements régionaux et communaux d’urbanisme.

Il y a 2 guides.

Le Guide Régional d’Urbanisme (GRU) et le Guide Communal d’Urbanisme (GCU).
Le GRU est constitué de normes (réglementaires) et d’indications (“indicatives” comme nous le précise le document du Gouvernement) tandis que le GCU est exclusivement composé d’indications.

Chose importante à souligner, le GCU se concentre désormais sur des considérations urbanistiques. Il abandonne ainsi les prescrits architecturaux (relatifs notamment aux matériaux utilisés, aux pentes de toiture, aux baies et ouvertures, etc.).

Ceci dit, le RGBZPU (pour “Règlement Général sur les Bâtisses applicable aux Zones Protégées en matière d’Urbanisme… respirez) se retrouve, à titre indicatif, dans le GRU (le Guide Régional d’Urbanisme). On y retrouve des indications relatives aux matériaux, aux toitures, etc.


8° Les sites à réaménager et le périmètre de remembrement urbain: des outils opérationnels au service des développeurs de projet.

La Wallonie a besoin de redynamisation et le CoDT entend simplifier la tâche des porteurs de projets, via l’outil dédié SAR (pour Sites À Réaménager) et PRU (Périmètre de Remembrement Urbain).

Si vous avez une bonne idée, SAR et PRU sont des options à envisager pour faciliter l’obtention de vos permis (urbanisme, urbanisation, environnement), notamment via la procédure conjointe dite de Périmètre-Permis, qui vous permet de faire d’une pierre plusieurs coups: savoir si votre projet correspond bien à un outil (SAR, PRU) ET introduire vos demandes de permis.


9° L’annonce de projets: consulter autrement les citoyens.

Pour les projets qui ne nécessitent pas d’enquête publique (ne dérogeant pas aux Plan de secteur ou aux normes du GRU ET n’étant pas repris dans les cas décidés par le Gouvernement, cf détails du CoDT), on parlera désormais d’Annonce De Projet, s’il y a lieu de consulter les voisins immédiats pour un projet ne modifiant que peu leur cadre de vie.

Tout commence, à l’ancienne, par l’apposition d’un avis sur le terrain concerné, assorti d’un affichage communal. Les voisins peuvent ensuite introduire leurs réclamations par écrit.


10° Infractions urbanistiques et sanctions.


Le CoDT a pour objectif de donner davantage de sécurité juridique aux acheteurs de biens immobiliers, notamment par la prescription dans un délai de 10 ans (après achèvement des travaux) d’une série d’infractions non fondamentales.

Le CoDT introduit également la notion d’avertissement préalable pour éviter le PV (à condition de rectifier le tir).

On évoque aussi la réunion de concertation (pour discuter du problème) et l’introduction d’une procédure transactionnelle qui prévoit, en cas d’infraction suivie d’un permis de régularisation, le paiement d’une amende transactionnelle au moment de la délivrance du permis de régularisation (pour éviter de payer une amende transactionnelle sans qu’il n’y ait eu… transaction).

Nous espérons vous avoir permis de comprendre un peu mieux les enjeux et règles du CoDT.


phew codt



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